La disciplina en real estate distressed se define en gran parte por aquello que rechazas. La mayoría de oportunidades parecen interesantes en una primera lectura. Pocas sobreviven al calendario de underwriting.
Vemos cientos de situaciones al año. Hacemos underwriting de una fracción. Ejecutamos sobre aún menos. El embudo no es un cuello de botella — es la estrategia.
Cada situación que parece un descuento, en realidad, está pagando algo: riesgo de timing, riesgo procesal, riesgo de ocupación, riesgo de título, riesgo jurisdiccional. La selectividad es el acto de precificar todos ellos honestamente antes de comprometer capital.
La mayoría del capital no se puede permitir ser selectivo porque está estructurado en torno a objetivos de despliegue. Nosotros estamos estructurados en torno a resultados. La diferencia es institucional.
Decir no rápidamente y decir sí con cuidado es la expresión operativa de la disciplina institucional.